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楼市大变局房地产失宠开发商疯狂出货你却在

来源: 2018年07月27日

楼市大变局:房地产失宠!开发商疯狂出货,你却在抢房

认知决定行为,美国人让我们真切地看清楚了到底什么是发展的关键。希望这次以断腕决心解决好房地产市场问题,重塑中国经济。

正解局出品

半个小时前,来自太平洋那一边的冲击

楼市大变局房地产失宠开发商疯狂出货你却在

,如约而至。后面,外部经济形势恐怕要持续动荡一阵子。

大体走向,局长先前陆陆续续发文分析过,很可惜其中不少“消失”了。所以,就不勉强自己再去碰触“底线”了。

今天,就分析一个与之密切相关的问题:楼市。这一个来月,楼市出现了很多新现象,大家可能并没有认真去琢磨。

但,却隐藏着楼市的大变局。

先看几个简单现象。

1.下面是前10大地产商上半年的销售业绩。

2018年前6个月,碧桂园、恒大、万科等中国10大地产商销售额近2万亿元,每天卖房超过100亿,而去年同期这个数字是85亿。

而其中,“领头羊”碧桂园上半年销售额更是超过4000亿,一天就赚22.9亿。

2.下面是前6个月,全国排名前100房企销售规模。

除了2月受到春节因素影响外,上半年房企的销售额整体是逐月上涨的。

特别是6月份有明显增长,环比提高34%。

3.再看供应量。

下面是6月份部分城市供应量,环比全面增长。

郑州、大连、福州、苏州、北京等地6月份,环比翻番,其中,郑州增幅达225%!

再来看下,具有风向标意义的城市:深圳。也很明显,2月春节过后,整体趋势是上升的。

最直观的结论是什么?

地产商在疯狂推盘,卖楼!

如果说上半年销售,是部分上市公司为了半年报好看(毕竟上市公司要向股东负责)。

但刚进入7月,开发商中场不休息,继续不断加码卖楼,很值得深思。

下面是几篇的标题,虽然有些耸人,但基本意思大家能够感受到。

这样卖力地卖楼,最直接原因是:开发商缺钱!

房地产公司都是高负债经营,背上些债务是很常见的。但是中国这些房地产开发商,胆子比较肥,所以,债务背的难免也就多了些。

据统计到今年一季度末,仅上市房地产企业有息债务规模就将近3万亿,平均资产负债率在70%以上。

3万亿是个什么概念?2017年上海一年的GDP也不过才3.01万亿。

其实,“地主家也没余粮”。谁能没有背负债务的时候?

胆子大,就不怕债多。你看,建筑、地产的负债率在所有行业中“一枝独秀”。

好借好还,银行等金融机构也喜欢和财大气粗的地产公司做生意。

但是,近年来出现了新情况:房地产企业净利润增速在放缓,收入增速也在下降。

更直白地说,就是,开发商赚钱越来越难了。

小丑“抛接球”的游戏,现在玩不下去了。

比如:

今年,有国企背景的天房集团,债务差点违约。

香港上市房企恒盛地产逾期贷款超过45亿元。

南京曾经的地王京奥港未来墅几次停工,将近半年后才找到蓝光接盘。

5月,云南曲靖市一家房地产公司申请破产,欠下数千万债务。

但更根本的原因是:政策转向,房地产失宠了。

既然说失宠,先说下房地产受宠。谈这个问题,严格说,要从20年前房改说起,不过,这次只从2008年谈起。

2008年华尔街金融风暴刮到中国,4万亿砸下去,楼市立马止跌回升,2009年全国平均房价增长23.3%。

随后,虽然屡屡调控,但总体上来说,对楼市呵护有加。

2014年,经济再次面临下行压力,稳增长、去库存又成为了基调。

3次降息,2次降准,降低首付比例等政策,一二线城市房价一飞冲天,涨价潮开始向中小城市,甚至县城蔓延......

比如,上海在2015—2016年,房价至少上涨80%,翻番的区域也不少,内环二手房从3—5万涨到6—10万,一手房开盘甚至达到10万+。

2016年“930新政”,推出“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”的“六限”政策,房地产被紧急收紧。

简单的规律是,在把房地产当作支柱产业的情况下,遇到经济下滑,往往就拿房地产来激活经济。

正因如此,房地产开发商,底气也很足,有时还装出一副受了很大委屈的样子。

这其中,最明显的莫过于任大炮的“夜壶论”:

我们开发商是夜壶,需要提出来用完放回去。

房地产是夜壶,宏观经济不行就拿出来用。

瞧瞧,这话说得多漂亮,通俗易懂,在一丝怨气里,带着十分的傲娇。

毕竟,人有三急,哪能一直不用夜壶呢?

但这次真的不一样了。

房地产,真的要成为失宠的嬷嬷了。

2016年“930新政”,或许开始实施时还有平息民众高房价怨气的考虑。

比如,房贷政策依然十分宽松,八九折的利息比比皆是,对信用贷入市也睁一只眼闭一只眼。

越到后来,调控玩得越真了。

为什么?

一个原因是,房价趋势性上升,导致居民激进投资楼市,带来了太大风险。2017年11月下旬,在武汉召开了一场房地产工作座谈会,主办的部门是住建部、国土资源部和人民银行。人民银行参加,就是因为,楼市伴随着金融风险。这一点,不展开。

第二个原因,或者说触发因素是,和美国出现了经贸问题,来自大洋彼岸的冲击。

这带来一个巨大的政策认知转变:光靠地产,不行!我们得有核心技术,要发展实业,要靠内需。

用最高决策话语说就是:“核心技术靠化缘是要不来的”。

这样就不难明白,下面这些现象:

决策层最近频频出席院士大会,视察高新技术企业;

不动产登记全国提前联;

个人所得税改革也在推进。

可开发商算盘打得精。

开发商明白:还有“盟友”呢,自己虽然欠了一屁股烂账,但经济压力这么大,有人更急,最终还是要靠房地产这个“夜壶”。

不少利益相关者又在欢呼:“夜壶”又要拎出来了。

的确,一些地方甚至借引进人才之名,行刺激楼市之实。

地方楼市乱象丛生。

所以,我们看到,上半年前几个月,开发商扭扭捏捏,捂盘,就是不卖房,其实就是想等着放开限购,再大赚一笔。

但是,开发商显然误判形势,太高看自己了。

因为,老大不是开发商。

政策认知改变,带来的一个后果是,政策实践的改变。一个明显趋势是,3月下旬中美之间出现摩擦,5月以来摩擦日趋严峻。

与此同时,5月以来,3次强调房地产调控。

可以说,随着摩擦升级,这次不光不会拎“夜壶”,调控反而越来越严。

比如,住建部就房地产市场调控问题约谈成都、太原两地政府负责人。这在奉行和气友好的政府系统里,是很严厉、很罕见的。

又比如,从7—12月底,要在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。

在这次意志力的较量中,开发商另一根命脉——棚改货币化政策——也被斩断。

信贷政策也在收紧,房地产商不再受待见,贷款难。

买房人,贷款更难。

6月以来,10多个城市争先恐后出台调控政策。地方这样密集的政策出来,可不是“不约而同”能解释的,显然认识到上面的决策意志。

1990年代,潘石屹在海南用5斤桔子看到一个内部材料,预见到海南楼市危机,成功逃顶。

这次,地产商里也有先知先觉的。

据说,绿城已经要求“全面”加速资金回笼,“早销、多销、快销”,“倾尽一切努力”获得受限价项目的预售许可证;对于不受限价的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。

泰禾集团要求,旗下项目追求6个月的开盘速度。

碧桂园开始收缩战线,并且强推“高周转”政策,流程加快,图纸标准化,通宵完成图纸、第二天去报建,摘牌后一天内出规划图,摘牌即开工。并且,围绕“高周转”严格奖罚,摘牌即开工,项目领导奖励20万元,推迟1天奖励递减1万,并相应罚款,超过40天即撤职。如果3个月内开盘,项目领导奖励20万元,超过7个月即撤职。

下面是碧桂园的一个项目,感受下碧桂园的速度。

碧桂园,这不是在盖房,这是在抢钱,屯现金啊!

所以,地产商放弃幻想,纷纷开始抢跑。这样,也就有了五六月以来,一波接一波的开盘潮。

而另一面呢?

在杭州,98岁老奶奶亲自上阵摇号,一名女士在摇号排队现场体力不支晕倒。

在成都,2.2万人摇号449套房。

在深圳,一楼盘房子起步价2000万,先交500万诚意金才能获得摇号资格。

在西安,某楼盘摇号前,曝出“内定关系房”,结果发现35名公职人员参与其中。

在南京,一楼盘中签率仅1%。

当下楼市,一半火焰一半海水。

开发商在疯狂甩卖,普通人在加杠杆疯狂抢购,真是光怪陆离。

还有一面。

6月30日,北京通州K2十里春风售楼处,一批业主要求退房,因为,一年间,这个楼盘价格跌幅接近三成,每平跌掉了1万元。

写到这里,不由想起,香港的那个李超人。

他信奉“永远不赚最后一个铜板”,几年前就早早全身而退。

这时,恐怕只有他才能长舒一口气。

— END —

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