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华润中心凯旋门12亿豪宅销冠解读2热销背

来源: 2018年11月07日

【华润中心凯旋门】12亿豪宅销冠解读2:热销背后

核心提示:2012年,合肥华润凯旋门创下了合肥高端住宅销售之冠。截止12月10日,华润中心凯旋门2012年全年实现销售套数778套、销售面积133947.19平米,销售金额12.68亿元。

再关注一下凯旋门的豪宅产品,我的眉头不禁跳了一下,“全120——150米超高层设计,户均面积近200平米,170平米户型做成两房,245平米也只做成三房……毛坯主力单价9000——10000元/平米,顶复单价16000——18000元/平米”。

华润凯旋门位列2012合肥豪宅销冠。

年末中国楼市舆情波谲云诡,莫衷一是,一线城市高档楼盘蠢蠢欲动?二三线中小城市市场濒临崩盘?“江湖多风波,舟楫恐失坠”,从来没有哪一年的年末楼市行情如此扑朔迷离。合肥同样受宏观调控的影响,也不可能走出独立大盘的独立行情。俱往矣!那种大风起兮云飞扬,猪都飞上天的火红年代再也没有了。

在这样的大背景下,华润凯旋门“风景这边独好”,就值得思考和总结。尤其是凯旋门的豪宅户型,更体现出逆风飞扬的独到眼光与勇气。华润虽有实力,但是,实力与成功之间并无等号。市场本身就是机遇与风险的双面体,我们可以认为这是一次成功的冒险,到底是哪一种因素主导了华润的销售佳绩?套用我们耳熟能详的“决定论”很容易搞定一份答卷,只可惜不太经得起推敲。

地段决定论?

地段,地段,还是地段,听起来很有道理,也很陈词滥调,不错,地段决定论早已是路人皆知的公理了。相对于合肥的其他地块,政务区无疑是得天独厚,集万千宠爱的后发优势之地,政务区的天际线最沸腾,最优美,最有想象力和创造力。

华润凯旋门处在政务区绿色景观中轴线与繁华通畅的潜山路之间,出门就是一片永久性公园绿地,差可比拟大都市纽约的中央公园。这是政务区的最后的绝版王者地块。王者地块建豪宅,顺理成章。但同在政务区,并非只有华润凯旋门一家豪宅项目,更有户型、单价、市场定位非常接近的项目。天鹅湖畔,楼盘云集,有的体量庞大自成系统,有的精雅别致,互为配套相互帮衬,大家分享类似的环境与配套,如果有差异,不过是你多一分湖光,我多一分绿意,你柳下漫步更方便,我抬腿就进了奥体中心,孰优孰劣很难断下结论。一张白纸好画最新最美的图画,如果几个画家都在这样纸上泼墨挥毫,地段的比较优势也就消弭与无形了。“地段决定论”,有道理,但在这里有些失灵。

凯旋门占据政务区核心区位。

品牌决定论?

即便你不知道2011年华润集团以7644亿元总资产位列《财富》世界500强企业第223位,有电力、金融、饮料商业零售等7大业务单元,5家内地上市公司,如果您莅临凯旋门的售楼中心,喝上一杯啤酒,拧开一瓶矿泉水,无意中您可能就意识到华润系列产品线的宽阔与绵长。

合肥华润的品牌效应不仅是外界植入的,更是华润基因在合肥本土生长出来的。无论前期的幸福里,还是紫云府等项目,都在为华润品牌做加法,合肥华润知不只华润品牌的受益者,更是品牌的发扬光大者。所以,我们有理由说,华润的品牌决定了华润凯旋门的销量,溢价销售,就是市场对品牌的认可。

但是,且慢!天鹅湖畔,环湖放眼看去,如雷贯耳的一线大品牌争奇斗艳。大家都头顶光环,都是最优秀资源的整合者和体现者,就资金吸附力而言,谁更胜一筹,或是谁稍逊风骚?我想谁也不会鲁莽到王婆卖瓜自卖自夸的地步,如果那样,就已经在胸怀和气度上低人一等了。可见,“品牌决定论”就12亿豪宅销冠佳绩而言虽有道理,但也不那么灵光了。

品质决定论?

楼盘的品质可以粗略地分为外在品质与内在品质。凯旋门的外立面是三段式芝加哥风格,富有浓厚的古典主义都市气息,洋溢着19世纪工业化浪潮中,美国都市建筑挺拔昂扬,积极乐观,又稳重欢乐的精神气质。但你来三段式,我就后现代,谁更炫更拉风,也是仁者见仁智者见智。

华润凯旋门的内在品质,体现在创意户型,精细施工,用精装修的标准做毛坯房,再小的细节都有图纸可循等诸多方面。在工程品质管理方面,华润全面践行“高品质战略”,严格执行“毫厘工程标准”,在施工计划、标准、监控、监督、奖励等五个步骤中实现精准定位,构成完善的质量保障体系。

对项目品质的追求,固然有商业契约的约束,但是,精益求精,则更多地出于企业的感使命感与道德感。谁都知道品质很重要,但消费者不是品质专家,难有直观切实的体验。品质与销售的关联,主要是通过长期的消费体验,通过品牌形象的加分来间接实现的。可见,“品质决定论” 就12亿豪宅销冠佳绩而言同样发挥着无法替代的作用,也同样有以偏概全之嫌。

营销决定论?

我想起了凯旋门丰富多彩的营销活动,想起了我参与其中,并与凯旋门的业主准业主或是目标群体们接触的情形。这些活动本身或许也是华润热销的原因之一,是将华润的优势要素传递给市场的最直接而有效的方法。

在杭州万象城,我们了解到悦府的开盘是两万九一平米,一年的时间翻了一番了。六万一平米。作为杭州第一个真正意义上的SHOPPING MALL,万象城汇聚了LV,DIOR,FENDI,万宝龙等等众多世界知名品牌精品店,三十多家美食场所,还拥有奥林匹克标准的真冰滑冰场,顶级影院,SPA,沙龙等多方位休闲服务设施。

金鹰签约合肥万象城。

张女士是在我们去杭州的路上认识的。“我老公的工作就是赚钱

华润中心凯旋门12亿豪宅销冠解读2热销背

,我的工作就是打牌输钱。但我所有输的钱都通过我炒房子赚回来了”。她说自己连平面图都看不懂,但认定一个道理,买房子和吃饭是一个道理,哪家饭店名气大,吃货多,就去那家。后来,张女士一次性付款买了三套凯旋门豪宅。我想,杭州万象城的直观感受一定影响了她的投资决策。

这样的客户显然是对开发商营销活动的最高奖赏,可遇而难求。如果没有杭州万象城的火爆场面和灿烂钱景,张女士会不会走进这家“饭店”大快朵颐呢?恐怕更多的下单决策是百般比较,反复权衡的结果。一同去杭州的还有一位刘先生,他说挣点钱不容易,经不起什么闪失,草根要攀上中产阶层的高枝,不得不格外小心。他有朋友住在幸福里,在他的推荐下才关注凯旋门的。后来,参加了凯旋门的一些活动,挺对胃口。

王先生我是在凯旋门商学院系列讲座上的邻座,我们因为同为一位哈佛大学MBA教授的精彩演讲热泪鼓掌而找到了共同语言。我问,你在这里买房子吗?他说没有,但非常欣赏华润举办这样的活动,这体现了一个楼盘的文化志趣与价值取向。如果将来要买房子,他会首先考虑华润的产品。

如今楼盘的营销活动五花八门,花样翻新,很多活动意在扩大知名度,吸引眼球。凯旋门们的系列活动有系统、有节奏,有贯穿如一的新锐、中产、高雅、进取的内涵主线,这条主线的逻辑内核拒斥急功近利,像缓释胶囊一样,持久地散发楼盘的个性气质,通过长期效应来呼朋引伴,寻觅志同道合者。显然,“营销决定论”对凯旋门12亿豪宅销冠佳绩而言是非常关键的,但并不是决定性的。

催化剂与化合反应

凯旋门的地段非常好,倘若不是“空前”,至少可谓“绝后”,但要说是地段之冠,就过于绝对了;

凯旋门的品牌非常亮,但在在调控下的激烈竞争中,洗牌与淘汰成为常态,所谓的品牌,以西方国家的真正品牌相比,也只是露出尖尖角的小荷,因品质等原因而自毁招牌的屡屡见诸媒体;

凯旋门的品质很硬,但不少楼市的质量也不坏,同样可能叫好不叫座;

“营销决定论”在楼市早期的野蛮生长期或许有一白遮百丑的神奇功效,如今虽然依旧重要,但是,如果离开了楼盘的环境、品质、品牌,软件与硬件水平,再好的营销活动也只能是空中楼阁。

凯旋门示范区室外叠景泳池吸引了很多人。

总之,“决定论”是不那么“决定性”的。凯旋门的环境、配套、品牌、品质、营销、团队等等都是优质要素,但都是必要条件,而非充分条件——这些优势要素,一定要化合在一起,才可能成就凯旋门12亿豪宅销冠佳绩。

这样的化合,显然不是市场要素的简单混合或是叠加,必须经过催化作用。我想,这个催化剂就是华润凯旋门为市场提供了一个在合肥市场前所未有的巅峰豪宅生活模式,以及相关的生活观和价值观。这一催化剂通过营销活动,润物无声,从而演绎了一场楼市传奇。

凯旋门的才智脸谱

股神巴菲特将市场拟人化为市场先生,一下子让人们看清了金融市场鲜活的人性本质。同样,凯旋门12亿豪宅销冠佳绩的秘诀在于迎合了一位楼市先生的青睐。我们不妨就叫他“华先生”吧。对了,他还有一位精明可爱的太太,我们叫她“华太太”。这幸福的一家子是华润凯旋门业主的最大公约数,与凯旋门业主有着最大重合度。

“华先生”人到中年,事业有成。,有着同龄人中少有的强大的理性思维和战略眼光。“环湖时代,自然是环巢湖,但是,首先是环天鹅湖。”“华先生”对“环湖时代”的阐释令我这个业内混饭的人也砰然心动,他一下就说到点子上去啦。把握了这个时空节点,就把握了大方向。

“华太太”和所有具有中产气质的女性一样,更感性更直观,也更实惠,更新潮,甚至还有一些玫瑰色的梦想。如果生长在英国那样的贵族社会,她十有八九会捐出一小半的珠宝给慈善机构,以换回一张宫廷舞会的邀请券。她开始享受数十年的打拼生活,但是,依旧处在生活的上升通道。

“华先生”购买凯旋门豪宅,可能是缘于朋友介绍,听了一堂凯旋门商学院的课,可能在这堂课上,碰到了一位非常值得做邻居的一位事业贵人。即便没有这些,他对华润也非常了解,甚至与华润旗下公司有业务往来。作为一家民营企业主,他对垄断企业没有好感,但他也承认,房地产行业中的央企和其他垄断行业中的央企不太一样,他们在上游资源上占有优势,但在终端市场,同样遵循适者生存的市场法则。这使得华润这样的地产品牌更可靠,更值得信赖。

“华太太”虽然是草根新贵,但见多识广洗刷了她的土气。一家人在深圳有别墅和高端物业,对甚至的华润和万象城都非常熟悉。她喜欢名牌、名品、更时尚前沿的体验。当然,她不是一点理财头脑也没有,她知道,深圳万象城或者杭州万象城的今天,就是凯旋门的明天,财富的故事一点也不神秘,只是换一个场次而已,剧本不变。

作为一对成功的实用主义的幸福夫妇,“华先生”和“华太太”不会劳神思考凯旋门12亿豪宅销冠佳绩之谜,他们不是分析家,但他们做出一个聪明的选择,因为他们看到不少圈里的人做了同样的选择。如果一定要他们说说凯旋门的成功之道,他们或许会拿自己的成功之道来说事——我不相信成功一定有什么决定论,有理想,有目标,用心!尽力!把最终的决定权交给不确定的市场吧。

合肥华润中心

中轴景观新品火爆认筹

项目地址:政务区天鹅湖南岸 奥体中心以北

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